В Дубае действует чёткая правовая база в сфере недвижимости, обеспечивающая прозрачность, защиту инвесторов и ответственное развитие.
Одним из ключевых юридических инструментов является Договор о застройке недвижимости в Дубае, который определяет взаимоотношения между землевладельцами и застройщиками.
В дополнение к этому необходимо пройти структурированный и подробный процесс регистрации перед запуском проекта недвижимости.
В этой статье представлен практический обзор официального Договора о застройке недвижимости и процесса регистрации проекта недвижимости в Дубае, а также описание наших юридических услуг в 2025 году.
Свяжитесь с нашим экспертом — юрист в Дубае, ОАЭ. Нажмите на значок WhatsApp ниже.
Оглавление
Договор о застройке недвижимости в Дубае
В Дубае любое сотрудничество между землевладельцем и застройщиком должно быть официально оформлено через Договор о застройке недвижимости.
Этот юридический документ описывает права и обязанности обеих сторон, регулирует процесс застройки и продажи объектов недвижимости, а также обеспечивает соблюдение требований Земельного департамента Дубая (DLD) и RERA.
Разрешение на использование земли
Ключевым элементом Договора о застройке недвижимости в Дубае является разрешение землевладельца на использование определённого участка застройщиком.
Застройщику разрешено возводить здания на участке, используя архитектурные планы, одобренные компетентными органами.
Это разрешение выдается при соблюдении условий, изложенных в Свидетельстве о праве собственности и плане распределения участков, выданных DLD.
Срок действия договора
Обычно договор заключается сроком на четыре года с даты подписания.
В течение этого периода застройщик должен завершить строительство, при этом на строительные работы отводится минимум 36 месяцев.
Такой график обеспечивает своевременную реализацию проекта и ответственность всех участников.
Соглашение о распределении прибыли
Один из ключевых финансовых пунктов договора — механизм распределения прибыли.
Застройщик обязуется выплатить землевладельцу 95% чистой прибыли от продажи построенных объектов.
Выплаты производятся в четыре равные части каждые шесть месяцев, начиная с момента подписания договора.
Обязанности застройщика
Застройщик несёт полную ответственность за строительство проекта и соблюдение всех юридических и нормативных требований.
Обязанности включают не только строительство, но и административные и финансовые аспекты, необходимые для легальности проекта:
- Завершение строительства в согласованные сроки.
- Открытие счёта эскроу, соответствующего требованиям RERA.
- Получение всех необходимых одобрений от главного застройщика, муниципалитета и RERA.
- Обеспечение привязки поступлений от продаж к этапам строительства.
- Регистрация всех договоров на продажу «на этапе строительства» в DLD.
Обязанности землевладельца
Землевладелец обязан предоставить всю правоустанавливающую документацию, подтверждающую право собственности и пригодность участка для застройки.
Договор о застройке недвижимости в Дубае предоставляет застройщику право представлять интересы землевладельца в государственных органах по вопросам строительства и продаж.
Кроме того, землевладелец не имеет права вмешиваться в строительные работы или заключать противоречащие договору соглашения до окончания действия контракта.
Передача собственности и закон о совместном владении
После завершения проекта и регистрации объектов, право собственности на землю и здания передаётся покупателям.
Это осуществляется в соответствии с нормами совместного владения в Дубае. Также допускается долгосрочная аренда сроком до 99 лет, при соблюдении законодательства.
Условия расторжения и ответственность
Договор составлен таким образом, чтобы избежать досрочного расторжения. Он остаётся в силе до завершения строительства и регистрации всех объектов.
Землевладелец и застройщик несут солидарную ответственность за завершение проекта и передачу объектов инвесторам, исполнившим свои обязательства.
Механизмы разрешения споров
В случае спора по недвижимости в Дубае, первой инстанцией выступает RERA, действующая как нейтральный посредник.
Если спор не решён, дело передаётся в Международный арбитражный центр Дубая, где рассматривается в порядке официального арбитража.
Процесс регистрации проекта недвижимости в Дубае
До начала строительства или маркетинга застройщик должен пройти официальный процесс регистрации проекта в Земельном департаменте Дубая.
Эта процедура подтверждает легальность проекта, его финансовую обеспеченность и соответствие плану застройки. Ниже описаны основные этапы:
Лицензирование и доступ к порталу
Первое условие — получение действующей лицензии на девелоперскую деятельность.
Это позволяет создать учётную запись в портале Oqood DLD — цифровой платформе для застройщиков.
Через портал застройщик может инициировать подачу заявки на регистрацию проекта.
Заявка на регистрацию и документация
После получения доступа застройщик подаёт заявку на регистрацию проекта через портал Oqood.
К заявке прилагаются ключевые документы: регистрационная форма проекта, письмо сертифицированного консультанта с подтверждением стоимости, сроков начала и завершения работ, точности данных.
Дополнительно предоставляются: итоговое разрешение на строительство, договор на подключение к системе охлаждения, письмо о компенсации инвесторам (на арабском языке).
Также необходимы письма-согласия от главного застройщика и, при необходимости, от ипотечного банка.
Если застройщик не является владельцем земли, прилагается подписанный договор о застройке и подтверждение права собственности, копии Emirates ID, коммерческие лицензии и нотариальные доверенности, заверенные судами Дубая.
Технический отчёт и разрешение на загрузку объектов
После подачи заявки необходимо заказать технический отчёт с описанием этапов строительства и характеристик проекта.
Далее застройщик работает с одобренной DLD геодезической компанией для загрузки данных об объектах в соответствии с утверждёнными архитектурными планами.
Открытие эскроу-счёта и обеспечение 30%
Ключевой этап — открытие эскроу-счёта проекта для защиты инвесторов и прозрачности финансирования.
Застройщик обязан обеспечить 30% гарантии одним из следующих способов:
- Фактическим завершением 30% строительства,
- Банковской гарантией,
- Депозитом 30% стоимости проекта наличными на эскроу-счёт.
Аудит заявки и утверждение DLD
После предоставления документов и обеспечения DLD проводит полный аудит и проверку.
Если вся информация соответствует требованиям, заявка проходит финальное утверждение.
Оплата регистрационного сбора
После одобрения необходимо оплатить регистрационный сбор через систему Noqodi Wallet.
Выдача Сертификата одобрения проекта
После проверки и оплаты DLD выдает электронный Сертификат одобрения проекта.
Это даёт застройщику право на реализацию и продвижение проекта в соответствии с требованиями DLD и RERA.
Узнайте больше о договоре купли-продажи недвижимости в Дубае.
Юридические услуги по договорам на проекты недвижимости в Дубае
Работа с Договорами о застройке недвижимости в Дубае и регистрацией проекта требует квалифицированной юридической поддержки.
Наш юрист в Дубае, ОАЭ предоставляет комплексную правовую поддержку, обеспечивая соблюдение всех требований.
Подготовка договоров и правовое соответствие
Мы помогаем в составлении и проверке договоров, соответствующих требованиям DLD и RERA.
Наша команда гарантирует, что ваш Договор о застройке недвижимости в Дубае защищает ваши интересы.
Сопровождение эскроу-счетов и гарантий
Предоставляем юридическую помощь при открытии счёта эскроу в соответствии с системой доверительных счетов RERA.
Консультируем по обеспечению 30% обязательства — строительством, банковской гарантией или денежным депозитом.
Представление интересов при переговорах и регистрации
Представляем клиентов — как землевладельцев, так и застройщиков — на всех этапах переговоров и регистрации проектов.
Наш юрист по недвижимости в Дубае также занимается юридической стороной регистрации застройщика и проекта.
Управление документами и подача заявок
Мы берём на себя всё документальное сопровождение — проверку прав собственности, лицензий, Emirates ID, доверенностей и т.д.
Обеспечиваем точность и полноту всех юридических требований.
Арбитраж и разрешение споров
В случае споров представляем клиентов в процессе медиации при RERA, а при необходимости — в арбитраже в Dubai International Arbitration Center.
Наша цель — быстрое и безопасное разрешение конфликта с защитой ваших интересов.
Часто задаваемые вопросы о проектах недвижимости в Дубае
Договор о застройке недвижимости в Дубае — это не формальность, а юридическая основа для девелоперской деятельности.
В сочетании с правильно выполненной регистрацией проекта он становится основой безопасного и прибыльного проекта.
Наша юридическая фирма предлагает экспертную поддержку на всех этапах — от составления договора до финального одобрения.
Свяжитесь с нашими адвокатами в ОАЭ для профессиональной помощи. Нажмите на значок WhatsApp ниже.
Редакция Адвокатора ОАЭ — это команда квалифицированных юристов, специализирующихся на законодательстве и нормативных актах ОАЭ. Они предоставляют экспертный, понятный и актуальный правовой анализ, обзоры и комментарии, адаптированные для юристов, компаний и частных лиц, ориентирующихся в сложной правовой системе ОАЭ. Как надёжный источник точной и достоверной информации, Адвокатор ОАЭ помогает читателям быть в курсе последних правовых изменений, законодательства и судебной практики в стране.